Calculadora de Financiamento Imobiliário

Como o cálculo é feito

Os dois sistemas de amortização usados nesta calculadora — SAC e Price — partem da mesma premissa: o financiamento é baseado em juros compostos. A taxa anual informada é convertida para taxa mensal equivalente pela fórmula i_mensal = (1 + i_anual)^(1/12) − 1. Isso é diferente de dividir a taxa anual por 12: uma taxa de 11,49% ao ano equivale a 0,9092% ao mês, não a 0,9575%.

No SAC, a amortização mensal é constante: divide-se o valor financiado pelo número de parcelas. Os juros de cada mês incidem sobre o saldo devedor daquele período, que diminui progressivamente — por isso a parcela total cai ao longo do tempo. No Price, a parcela total é constante, calculada pela fórmula de anuidade: o valor da prestação fixa que, descontada à taxa de juros pelo prazo escolhido, é exatamente igual ao valor financiado.

A simulação usa o valor do imóvel menos a entrada como saldo financiado. Não estão incluídos no cálculo: Custo Efetivo Total (CET), seguros MIP (morte e invalidez permanente) e DFI (danos físicos ao imóvel), tarifas de avaliação, custos cartoriais nem IOF. Na prática, esses encargos somam entre 0,5% e 2% ao ano sobre o saldo — considere-os ao comparar propostas reais dos bancos.

Limitações desta simulação

• Os valores são estimativas baseadas em premissas declaradas, não constituem propostas oficiais de financiamento.
• Os valores finais negociados com instituições financeiras variam conforme análise de crédito, perfil do cliente, relacionamento com o banco e produto específico contratado.
• Não estão incluídos seguros MIP e DFI (obrigatórios), tarifas de avaliação do imóvel, custos de registro em cartório e IOF, que podem representar valores relevantes no custo total.
• Financiamentos com TR ou IPCA como índice de correção têm parcelas que variam ao longo do tempo — este simulador cobre apenas taxa fixa.

Quando vale a pena consultar um profissional

A simulação responde bem a perguntas do tipo "qual banco tem taxa menor?" ou "SAC ou Price para meu orçamento?". Mas há situações em que a orientação de um especialista faz diferença concreta: se você está avaliando usar FGTS como entrada, comparar consórcio versus financiamento, fazer portabilidade de um financiamento existente, ou financiar um imóvel em inventário ou com dívidas.

Corretores de imóveis credenciados e gerentes bancários especializados em crédito imobiliário conseguem acessar condições personalizadas que não aparecem nas simulações públicas — especialmente para clientes com relacionamento longo com o banco ou para imóveis em programas específicos. Para operações acima de R$ 500 mil ou com financiamento de segundo imóvel, a diferença de taxa negociada pode valer muito mais que o custo de uma consultoria.