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CET no financiamento imobiliário: por que a menor taxa nem sempre é o menor custo

Ao comparar propostas de financiamento, olhar apenas a taxa de juros pode induzir a uma decisão equivocada. O Custo Efetivo Total (CET) é o número que reúne todos os encargos e permite uma comparação justa entre bancos.

Taxa de juros x CET: qual a diferença

A taxa de juros nominal é o percentual aplicado sobre o saldo devedor para calcular os juros de cada parcela. Ela está no contrato e é a que aparece na maioria dos simuladores, inclusive neste site.

O Custo Efetivo Total (CET) vai além: ele incorpora, em um único percentual anual, todos os encargos obrigatórios do contrato — juros, seguros, tarifas e outros custos que compõem o valor real pago ao banco. Por regulamentação do Banco Central (Resolução CMN 3.517), o banco é obrigado a informar o CET antes da assinatura do contrato.

Na prática: um financiamento com taxa de 10,5% ao ano pode ter CET de 12,8%, enquanto outro com taxa de 11% ao ano pode ter CET de 12,2%. Nesse caso, o segundo é mais barato — apesar de ter taxa nominal maior.

O que pode estar incluído no CET

Os principais componentes que costumam constar no CET de um financiamento imobiliário:

Juros nominais

O componente principal — a taxa de juros do contrato aplicada ao saldo devedor mês a mês.

MIP — Morte e Invalidez Permanente

Seguro obrigatório que quita ou amortiza o saldo devedor em caso de morte ou invalidez permanente do mutuário. O prêmio mensal varia conforme a idade do contratante e o saldo devedor — tende a subir com o envelhecimento. Representa um custo relevante especialmente em contratos longos e para mutuários mais velhos.

DFI — Danos Físicos ao Imóvel

Seguro obrigatório que cobre danos estruturais ao imóvel financiado — incêndio, desabamento, inundação. O prêmio é calculado sobre o valor do imóvel e costuma ser menor que o MIP. Permanece obrigatório durante toda a vigência do financiamento.

Tarifa de avaliação do imóvel

Custo do laudo de avaliação realizado pelo banco antes da aprovação. Pode ser cobrado uma única vez ou parcelado nas primeiras prestações. Varia por banco e por tipo de imóvel.

Outros custos que ficam fora do CET

Custos cartoriais (ITBI, registro, escritura) e despesas com correspondente bancário geralmente não entram no CET — mas são custos reais do processo de compra. Verifique com a instituição quais encargos estão e quais não estão incluídos na simulação recebida.

Exemplo comparativo didático

O exemplo abaixo é ilustrativo para mostrar como a composição do CET pode inverter a ordem de custo entre propostas. Os valores são hipotéticos.

Exemplo hipotético — financiamento de R$ 240.000 em 360 meses, perfil padrão.

ComponenteBanco ABanco B
Taxa de juros nominal (a.a.)10,50%11,00%
MIP + DFI estimados (a.a.)1,20%0,50%
Tarifa de avaliaçãoR$ 3.200R$ 0
CET estimado (a.a.)12,90%11,65%

Neste cenário hipotético, o Banco B — com taxa nominal maior — resulta em CET menor por ter seguros mais baratos e sem tarifa de avaliação. O CET é o número que permite essa comparação justa. Confirme sempre o CET na proposta oficial do banco.

Como usar o CET na prática

  • Ao receber propostas de diferentes bancos, peça o CET anual de cada uma e use esse número como critério de comparação — não a taxa de juros isolada.
  • Verifique se as condições do CET são comparáveis: prazo, valor financiado, sistema de amortização e perfil de seguros devem ser os mesmos nas propostas que você compara.
  • Pergunte ao banco o que está e o que não está incluído no CET informado. Custos cartoriais, ITBI e registro em cartório geralmente ficam de fora.
  • A calculadora deste site estima parcelas com base na taxa nominal e nas premissas declaradas. Para o CET real da sua proposta, consulte a instituição financeira.

Links relacionados

Metodologia

Premissas do exemplo comparativo

  • ·O exemplo é hipotético e usa valores ilustrativos para demonstrar o conceito de CET.
  • ·As estimativas de MIP e DFI variam conforme idade do mutuário, saldo devedor e seguradora contratada.
  • ·O CET estimado é aproximado — o cálculo exato envolve fluxo de caixa completo do contrato.
  • ·Custos cartoriais (ITBI, registro) não foram incluídos — variam por município e valor do imóvel.
  • ·Não existe referência a condições reais de nenhum banco específico.
Fontes consultadas
Fontes pendentes de verificação de URL
  • Bradesco — Fonte de referência para parâmetros de crédito imobiliário.
  • Banco Inter — Fonte de referência para parâmetros de crédito imobiliário.

As fontes listadas servem para consulta e conferência. As simulações usam premissas declaradas no próprio site e podem não refletir propostas comerciais atualizadas.

Responsável pelo conteúdo

Conteúdo mantido por Marcelo Ribeiro, desenvolvedor de software e mantenedor do simulabr. Responsável pela implementação das calculadoras, organização das fórmulas e revisão editorial do conteúdo técnico.

Contato: contato@simulabr.com.br

Última revisão editorial:

Aviso importante: Esta simulação tem finalidade educativa e estimativa. Ela não representa proposta de crédito, recomendação de investimento nem garantia de aprovação. Antes de contratar, compare o CET, seguros, tarifas e condições da instituição financeira.