Guia · Financiamento
SAC ou Price: qual sistema de amortização escolher?
SAC e Price são os dois sistemas de amortização mais usados no Brasil. A escolha entre eles afeta quanto você paga por mês no início, no fim e no total. Este guia explica cada um com um exemplo numérico e aponta quando cada um pode fazer mais sentido.
O que é amortização
Em um financiamento, cada parcela tem duas partes: os juros do período (calculados sobre o saldo devedor) e a amortização (a parte que abate a dívida de fato). O sistema de amortização define como essas duas partes se distribuem ao longo do tempo.
SAC e Price diferem exatamente nisso: em como a amortização progride mês a mês. O total financiado e a taxa de juros são os mesmos — o que muda é o ritmo com que o saldo devedor é reduzido.
Como funciona o SAC
No Sistema de Amortização Constante, a parte da parcela que abate a dívida é sempre a mesma. Divide-se o total financiado pelo número de meses e paga-se esse valor fixo de amortização em todas as prestações.
Como os juros incidem sobre o saldo devedor — que diminui a cada mês — a parcela total começa mais alta e vai caindo progressivamente. No início você paga muito em juros; no final, quase nada.
Como funciona a Tabela Price
Na Tabela Price, a parcela total é fixa durante todo o contrato. O valor da prestação é calculado pela fórmula de anuidade: aquela que, descontada à taxa de juros pelo prazo, é exatamente igual ao valor financiado.
No começo, a maior parte da parcela é composta por juros e pouco abate a dívida. Com o tempo, essa proporção se inverte: a parcela de amortização cresce e os juros caem. Mesmo assim, a prestação total permanece a mesma.
Comparação com exemplo
O exemplo abaixo é didático. Os valores são aproximações calculadas com premissas declaradas — não representam proposta de nenhuma instituição financeira.
Premissas do exemplo
- Valor do imóvel: R$ 300.000
- Entrada: R$ 60.000 (20%)
- Valor financiado: R$ 240.000
- Prazo: 360 meses (30 anos)
- Taxa hipotética: 10% ao ano (0,797% ao mês equivalente)
Sistema SAC
Primeira parcela≈ R$ 2.580
Última parcela≈ R$ 672
Total estimado de juros≈ R$ 345.000
Tabela Price
Parcela fixa≈ R$ 2.030
Parcela fixa (todo prazo)≈ R$ 2.030
Total estimado de juros≈ R$ 491.000
Com as premissas acima, o SAC totaliza cerca de R$ 146.000 a menos em juros. Em contrapartida, a primeira parcela do SAC é aproximadamente R$ 550 mais alta que a parcela fixa do Price. Os valores são estimativas e não consideram CET, seguros, tarifas, TR, IPCA ou outros encargos.
Quando o SAC pode fazer mais sentido
- Quando a renda familiar suporta a parcela inicial mais alta — e você prioriza pagar menos juros no total.
- Quando você espera usar o FGTS ou amortizações extraordinárias ao longo do contrato — o saldo cai mais rápido no SAC.
- Quando o prazo é longo (acima de 20 anos) e a diferença de custo total entre os sistemas tende a ser maior.
Quando a Price pode fazer mais sentido
- Quando o orçamento familiar é mais apertado no curto prazo e a parcela inicial menor do Price cabe melhor.
- Quando você precisa de previsibilidade: a parcela fixa facilita o planejamento financeiro mês a mês.
- Em financiamentos de prazo mais curto, onde a diferença de custo total entre SAC e Price é menor.
Por que o CET importa mais que a taxa
A taxa de juros nominal é só uma parte do custo real do financiamento. O Custo Efetivo Total (CET) inclui juros, seguros obrigatórios (MIP e DFI), tarifas de avaliação e outros encargos. Dois bancos com a mesma taxa nominal podem ter CETs muito diferentes — e o que tem CET menor é o financiamento mais barato na prática.
Além disso, a aprovação do financiamento e as condições finais dependem da política de crédito de cada instituição — análise de renda, score, relacionamento e tipo de imóvel podem afetar a taxa efetivamente praticada.
Links relacionados
- Calculadora de Financiamento Imobiliário — simule seu cenário com SAC e Price lado a lado.
- Guia: CET no financiamento imobiliário — por que a menor taxa nem sempre é o menor custo.
- Guia: Entrada e renda mínima para financiar — como entrada e comprometimento de renda afetam a simulação.
Aviso importante: Esta simulação tem finalidade educativa e estimativa. Ela não representa proposta de crédito, recomendação de investimento nem garantia de aprovação. Antes de contratar, compare o CET, seguros, tarifas e condições da instituição financeira.